Novedades normativas respecto a los contratos de alquiler y límites a las subidas

Las nuevas normas intentan conseguir mayor equidad, evitar abusos en las subidas de alquiler y proteger a los grupos más vulnerables.

Las medidas más importantes son las siguientes:

1. Se ofrece más estabilidad y seguridad en el alquiler de vivienda:
   • Se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica). Durante los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador -persona física- sólo tendrá la potestad de recuperar la vivienda para sí o su familia si estaba expresamente recogido en el contrato en el momento de la firma.
   • Se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años y se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario para el comienzo de la prórroga tácita.
2. El precio del alquiler se establecerá libremente entre arrendador y arrendatario, aunque las actualizaciones anuales de los contratos existentes seguirán limitadas a un máximo del 3% en 2024, cuando no exista acuerdo, en caso de que el arrendador sea un pequeño tenedor, o exista o no acuerdo cuando se trate de un gran tenedor a los efectos de la Ley de Vivienda. Si el contrato prevé expresamente la revisión de la renta, pero no especifica el índice o mecanismo a utilizar, se actualizará aplicando la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, a fecha de cada revisión.
3. Para los nuevos contratos se distinguen dos zonas, que pueden ser declaradas por las CCAA:
   • 3.1 Viviendas situadas en zonas del mercado residencial tensionado. Este concepto se puede declarar por la Comunidad Autónoma durante un período de 3 años, prorrogable anualmente, para poder aplicar medidas de reducción del alquiler. (Por ahora sólo se ha declarado en algunas zonas de Cataluña).
     • Si el arrendador no es un gran tenedor (personas físicas o jurídicas titulares de menos de 5 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial excluyendo en todo caso los garajes y trasteros) la renta no podrá exceder de la del contrato anterior vigente en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, incluso si este precio es superior al  marcado por el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler  de Vivienda (precio del alquiler de cada zona que  que va a indicar en función de una serie de factores).
       
       Excepcionalmente podrá incrementarse en un máximo del 10% (rehabilitación o mejora de ahorro energía o que suponga una mejora de accesibilidad 0 finalizada en los últimos 2 años o que el contrato tenga una duración de 10 años o más).
       
       Si no hubo contrato en los últimos 5 años, no podrá exceder del límite de índice de precios de referencia.
     • Si el arrendador es un gran tenedor (personas físicas o jurídicas titulares de más de 5 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial excluyendo en todo caso los garajes y trasteros) el importe máximo de alquiler será precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia («Índices de Referencia») y si es precio del alquiler del contrato anterior era superior a este índice, tiene que bajarse hasta ese importe. Igualmente, no se permitirán subidas superiores al incremento de actualización máximo permitido respecto del precio del anterior contrato.
   • 3.2. Viviendas situadas en zonas de mercado residencial no tensionado.
     Tanto los grandes tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial excluyendo en todo caso los garajes y trasteros) como los pequeños tenedores (personas físicas o jurídicas titulares de menos de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial excluyendo en todo caso los garajes y trasteros) el precio máximo del alquiler será el mismo que el contrato anterior incrementado en el índice de actualización correspondiente, incluso si el precio es superior al marcado por el Sistema Estatal de Referencia.
4. Con objeto de facilitar el intercambio de información entre Administraciones, se establece el conjunto de datos que deberán solicitarse al depositar la fianza, para aquellas CCAA que hayan establecido la obligación del depósito (la gran mayoría).
5. Se crea el sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Se establece que en unos meses se desarrollará un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para mayor conocimiento del mercado, para la aplicación de políticas públicas de vivienda y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal. Además, las CCAA podrán elaborar sus propios índices para el ejercicio de sus competencias.
6. Se establece una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica y en caso de que el arrendador sea un gran tenedor.
7. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria).
8. A partir del 1 de enero del 2025 entrará en vigor, un nuevo índice para la actualización del precio de los alquileres, que tendrá como objetivo actualizar todas las rentas. Este nuevo índice se espera que sea más estable y tenga un crecimiento menor que el IPC.

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